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什么是斜连码:2019.07.12

兩個小區換物業的故事

發布者 : 萬科物業
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文 | 路人甲(律師、某地物業糾紛人民調解委員會調解員)


1998年7月3日,國務院發布國發[1998]23號文件《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》,延續多年的單位自建住房按職工工齡、級別進行實物分房的福利分房制度,正式宣告結束,居民住房商品化、市場化的改革大門打開,房地產業作為國民經濟的支柱產業,迎來了波瀾壯闊的歷史發展機遇。


經過三十年來的高速發展,大量的花園式小區的興建。物業服務由剛開始引入時的新奇高端,慢慢大眾化,被人們所接受,如今已成為決定每位小區業主生活品質的必需品,愈發被人們所看重。


政府部門對物業服務企業的行政監管,也經歷了一段“從無到有,再從有到無”的有趣歷程。


2004年3月17日,建設部正式公布部門規章《物業管理企業資質管理辦法》,對物業服務開始實行資質管理,從業人員應獲得相應資質,企業也需要申請單位資質。


14年后的2018年3月8日,響應國務院“放管服”的行政服務改革,住建部廢止了《物業服務企業資質管理辦法》,正式取消了所有的物業服務資質管理制度,物業服務市場開始實行徹底的市場化,不再設定經營資質門檻。將對物業服務企業的監管,完全納入《物權法》的框架下,通過支持業主自治,賦予業主大會雙過半表決通過即可自由選聘物業服務企業的權利,以期通過市場化手段,促進物業服務企業的良性競爭,實現優質優價,優勝劣汰。


然而理論美好,現實骨感,觸摸利益,比觸摸靈魂還難。


小區開發完畢交樓后,開發商單方委托的本公司體系的前期物業服務公司,服務水平持續下降,成為大概率事件。因為樓一旦售罄,開發商撤場,配合售樓時的高標準服務,不再是必須。


特別是大量的中小型開發商,手頭僅一兩個項目,項目完畢,沒有新盤開發,母公司清盤,遺留下的物業服務公司,缺乏做好口碑服務于母公司開疆拓土的利益驅動,有追求的不多,畢竟降低服務質量減少成本投入,提高利潤,才最實在。只有少部分頭部房企,基于自身品牌形象的考慮和持續發展的需要,將物業服務作為集團戰略業務打造,保證了無論是售樓時,還是交樓多年后,依然能提供穩定的品質不變的持續服務。


問題這就來了,當業主住的不是那少數的知名房企的樓盤,當業主不滿自己小區的物業服務,當隔壁只隔一條路的另一小區就因為是知名房企的物業管理,雖然學區一樣,房屋戶型、配套、建設年代等條件差別不大,但二手市場房價偏偏高出自己小區每平方米數千元,換掉現有物業公司,成為多數人的共同選擇。


但更換現有的物業公司,你換得動不?


筆者自住小區已經努力數年,功敗垂成一無所獲,主要原因是業主大會籌備受阻,這里不展開。本文想詳細探討的是,當業主大會表決通過,引入新物業公司,簽署了新合同,舊物業公司就是不退場,引起整個小區的群體性矛盾,且不可調和,現有法規框架下,如何處理?


因工作原因,筆者近距離觀察過兩個高端小區先后更換物業公司的過程,一個已經完成,一個尚在焦灼的進行中。


先說已經更換完的小區,核心地段樓盤,分期開發,已開發入住多年。因物業服務質量下降,引起大部分業主不滿,業主自發維權數年成立業委會,召開業主大會,表決通過后選聘新物業公司。在新物業公司入駐時,該小區發生了嚴重的對峙,拒不退場。翻遍《物業管理條例》,對舊物業公司拒不退場,并沒有設定明確的罰則。


筆者所在的廣東省地方性法規,補足了這個漏洞,在《廣東省物業管理條例》第六十三條規定:“物業服務企業有下列情形之一的,由縣級以上人民政府房地產行政主管部門按照以下規定予以處罰:(一)業主大會決定選聘新的物業服務企業后,原物業服務企業不按規定退出物業管理區域的,責令限期退出;逾期拒不退出的,處五萬元以上十五萬元以下的???,并由頒發其資質證書的房地產行政主管部門吊銷其資質證書?!?/p>


也就是說,房管部門只能先發一個責令限期退場通知,不退場后可以???,但??罱鴝鈄疃嘁簿褪逋蛟?,至于吊銷資質,已經無意義,因為所有資質全部取消。


但房管部門作出行政決定后,并無強制執行的權力;如申請法院執行,必須經過六個月的行政訴訟起訴期限,當事人不復議不起訴的情況下,才能申請非訴執行。如果當事人申請復議訴訟,加上一審二審,一兩年都過去了。這對于小區住戶而言,完全是災難,但房管部門依法履職,也只能按照這套程序操作。


說回該小區的新舊物業公司交接僵局,最終如何解決的呢?接管當天的新舊物業公司的對峙,業主群情激憤的圍觀,引發了群體性事件,政府部門高度關注,最終各方多次協商妥協,將該小區用地紅線范圍內部分商業樓棟,作為單獨一個物業管理區域,從小區分割出來,交由開發商所屬前期物業公司繼續管理;而住宅部分,交由業主選聘的新物業公司管理,前后歷時半年時間,終于完成交接。


但這個解決經驗,其余小區并不能借鑒,因為,不是每個小區都適合一分為二各管一塊。一個小區一分為二,其后遺癥也是后患無窮,這里暫且不展開。


再說另一個小區,交接僵局,眼下正在持續。業主不滿現有物業服務,完成了選聘新物業公司的全部程序,在2018年底就簽署了新合同,準備在2019年1月1日舊物業公司的原合同到期后進場。但一樣的是,舊物業公司抵制入場,發起民事訴訟,認為業委會不續約違法,要求確認原合同自動續期。原合同目前已經過期了半年,一審判決姍姍來遲,判決舊物業公司敗訴,但舊物業公司依然拒不退場,據悉已提起上訴進入二審。


就在本月初,炎熱的夏夜里,忍無可忍群情激憤的業主在晚飯后,集體到小區管理處,抗議交涉,一時多個政府部門到場,多輛警車維持秩序。而這是一個中心城區的標桿樓盤,物業管理糾紛引發的群體性矛盾,還不知將持續多久。


小區住宅物業服務市場已進入市場化競爭新階段,無論是業主追求更好居住生活品質,還是希望引入知名物業服務企業讓自身住房二手市場價值提升,總之業主們已不再滿足被動接受開發商指定的前期服務,開始進行主動選擇。


物業服務行業的競爭,開始進入贏家通吃的存量市場博弈時代,口碑良好的優秀物業服務企業在面臨選擇時,更受業主的青睞,而服務質量不佳的小型物業服務企業往往面臨的結局是被洗牌出局,優勝劣汰,行業集中度進一步提升,已經不可避免。


但目前相關法規配套相對滯后,行政監管措施較弱,民事訴訟程序漫長,缺乏快速的糾紛解決機制,導致群體性物業糾紛,久拖不決,影響小區安定和基層社會穩定,已成為基層房管部門和屬地街道的維穩難題。


期待國家層面立法,能正視該矛盾,在立法上構建一個快速的行政監管處理機制,如賦予房管部門強制清場的行政處罰權,以及行政強制執行權。


例如,我國查處違法建設的執法程序,就經歷了原來《城市規劃法》時的作出行政處罰后申請法院強制執行,調整為《城鄉規劃法》中行政機關作出處罰后直接行政強制執行,無需再經過法院,從而大幅度提升執法效率。


為應對新舊物業更換時多發的群體性矛盾,構建和諧社區環境,期待立法的修訂,提供制度保障。物業管理事關每個城市里的千家萬戶,小區管理和諧,大家住得安心舒心,社會才能和諧安定。